Alquiler Tradicional vs Turístico vs Temporada: Rentabilidad Real e IRPF
Más allá del ingreso bruto aparente: comisiones de plataformas del 18%, gastos de limpieza, vetos vecinales de 3/5 y el escudo tributario del 50% al 90% en la vivienda habitual.
Hallazgos Clave de la Comparativa
- 1.La ilusión de los ingresos brutos del alquiler turístico: Un piso turístico que factura 2.200 € al mes suele quedarse en 950 € limpios tras deducir comisiones de Airbnb/Booking (15%-18%), lavandería, check-in presencial, suministros (luz/climatización) e IRPF íntegro sin bonificación.
- 2.La ventaja fiscal de la vivienda habitual: Solo el arrendamiento de larga estancia residencial disfruta de reducciones en el rendimiento neto en el IRPF del 50%, 70% o hasta el 90%.
- 3.Seguridad jurídica y riesgo de moratoria: Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Palma o Málaga han congelado o revocado masivamente nuevas licencias VUT y aumentado las sanciones hasta los 60.000 €.
- 4.El auge del alquiler de temporada (LAU art. 3): Destinado a nómadas digitales, sanitarios o másteres universitarios (1 a 11 meses): esquiva el tope de precios de la Ley de Vivienda, pero pierde la reducción fiscal de vivienda habitual.
1. Comparativa de Modelos Operativos y Régimen Jurídico
En el mercado inmobiliario español conviven hoy tres modalidades principales de explotación de vivienda residencial, cada una regida por normativas y riesgos divergentes:
| Característica | Alquiler Tradicional (Larga Duración) | Alquiler de Temporada | Alquiler Turístico (VUT) |
|---|---|---|---|
| Regulación Legal | LAU (Art. 2 y 9) + Ley 12/2023 | LAU (Art. 3, uso distinto de vivienda) | Normativa turística autonómica y municipal |
| Duración del Contrato | Prórroga forzosa de 5 años (7 años si es SL) | Pactada (generalmente de 1 a 11 meses) | Días o semanas |
| Reducción en el IRPF (art. 23.2 LIRPF) | 50% a 90% sobre rendimiento neto | 0% (Tributa al 100%) | 0% (Tributa al 100%) |
| Veto de la Comunidad (3/5 LPH) | No aplicable (derecho constitucional) | No aplicable con carácter general | SÍ. Acuerdo de 3/5 cuotas puede prohibirlo |
| Dedicación y Gestión Operativa | Mínima (cobro mensual automático) | Media (rotación anual de contratos) | Muy alta (limpiezas, llaves, incidencias) |
2. Simulación Real a 1 Año: Piso de 200.000 € en Capital de Provincia
Para desmitificar los números, analicemos el rendimiento neto real de una misma vivienda de 75 m² adquirida por 200.000 €:
Alquiler Tradicional
- • Renta mensual: 900 €
- • Ingresos brutos/año: 10.800 €
- • Ocupación anual: 100% (12 meses)
- • IBI, seguro y comunidad: -1.200 €
- • Seguro de impago: -400 €
- • Rendimiento neto antes IRPF: 9.200 €
- • Reducción 50% IRPF: Base tributa solo 4.600 €
- • IRPF liquidado (al 30%): -1.380 €
Alquiler de Temporada
- • Renta mensual: 1.250 €
- • Ingresos brutos/año: 13.750 € (11 meses)
- • Vacancia técnica (1 mes): -1.250 €
- • Suministros incluidos: -1.400 €
- • IBI, seguro y comunidad: -1.200 €
- • Rendimiento neto antes IRPF: 9.900 €
- • Reducción IRPF: 0% (sin bonificación)
- • IRPF liquidado (al 30%): -2.970 €
Alquiler Turístico (VUT)
- • Tarifa media: 100 € / noche
- • Ocupación media (65%): 23.700 €
- • Comisión Airbnb (18%): -4.266 €
- • Limpieza y lavandería: -3.800 €
- • Luz, climatización, wifi: -2.400 €
- • IBI, seguro y comunidad: -1.400 €
- • Mantenimiento y reposiciones: -800 €
- • Rendimiento neto antes IRPF: 11.034 €
- • Reducción IRPF: 0%
- • IRPF liquidado (al 30%): -3.310 €
Conclusión contundente: Pese a facturar más del doble en bruto (23.700 € frente a 10.800 €), el alquiler turístico rinde menos beneficio neto en el bolsillo (7.724 € frente a 7.820 €) que el alquiler tradicional, exigiendo además cientos de horas de trabajo en limpiezas, atención al huésped 24/7 y quejas de vecinos.
3. Las Nuevas Reducciones del IRPF en la Ley de Vivienda (Art. 23.2 LIRPF)
Para los contratos de alquiler residencial formalizados a partir de la entrada en vigor de los incentivos de la Ley 12/2023, la escala de reducción del IRPF para el arrendador particular se desglosa así:
Preguntas Frecuentes sobre Alquileres
¿Qué gastos me puedo desgravar en el IRPF como propietario casero?▼
Puedes deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos: intereses del préstamo hipotecario y gastos de financiación, tributos y tasas municipales (IBI, basura, vado), cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios, primas de seguros de hogar e impago, gastos de reparación y conservación, servicios de agencia o asesoría y la amortización del 3% anual sobre el mayor valor entre el de adquisición o el catastral de la construcción.
¿Es legal alquilar por habitaciones para esquivar la LAU y el tope de precios?▼
El alquiler por habitaciones se rige por el Código Civil (arts. 1554 y ss.) y no por la LAU, por lo que no está sujeto a los topes de renta ni a las prórrogas forzosas de 5 años. Sin embargo, no goza de la reducción del 50%-90% en el IRPF de vivienda habitual si los ocupantes tienen carácter rotatorio o temporal, y varios ayuntamientos ya exigen licencias o títulos habilitantes específicos.